Blog

Bądź na bieżąco!

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi kluczową zasadę ustroju ksiąg wieczystych, która chroni nabywców nieruchomości działających w zaufaniu do treści wpisów ujawnionych w księdze wieczystej, nawet wtedy, gdy nabycie nieruchomości następuje od osoby nieuprawnionej.

Może się bowiem zdarzyć tak, że osoba ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości, w rzeczywistości nim nie jest. Sytuację taką określa się mianem niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym. Treść księgi wieczystej rozstrzyga wówczas na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą wymienioną w treści księgi jako właściciel nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Oznacza to, że taki nabywca uzyska prawo do nieruchomości, pomimo iż prawo to nie przysługiwało zbywcy. Konsekwencją rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych będzie także wygaśnięcie prawa rzeczywistego właściciela, który nie zadbał w porę o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej.

Opisany mechanizm działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych służy ochronie nabywców i zapewnieniu pewności obrotu nieruchomościami, przy czym nie zadziała on w każdym przypadku.

Po pierwsze, zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych dotyczy wyłącznie skonkretyzowanych czynności prawnych i nie obejmuje przypadków nabycia nieruchomości w wyniku innych zdarzeń. Poza działaniem tej zasady znajdzie się zatem choćby nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia.

Po drugie, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych (np. dokonanych w drodze umowy darowizny), ani na rzecz nabywców nieruchomości będących w złej wierze (tj. osób, które wiedziały lub z łatwością mogły dowiedzieć się o istniejącej niezgodności pomiędzy treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym).

Podobnie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

  • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy,
  • prawu dożywocia,
  • służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
  • służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
  • służebnościom przesyłu.

Pamiętać koniecznie należy, że działanie omawianej zasady wyłącza każdorazowo wzmianka w księdze wieczystej o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji, a także ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Dlatego zakup nieruchomości zawsze musi zostać poprzedzony staranną analizą treści księgi wieczystej. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych będzie chroniła nabywcę tylko wtedy, gdy wszystkie powyższe przesłanki zostaną spełnione.

Potrzebujesz porady prawnej z zakresu rynku nieruchomości? Zmagasz się z problemem, którego nie potrafisz rozwiązać? Śledź uważnie nasz cykl porad prawnych lub samemu zadaj pytanie ekspertowi. Nasze wpisy powstają wspólnie z Kancelarią Adwokacką Adwokata Krzysztofa Artskiego w Starogardzie Gdańskim.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Facebook

Get the Facebook Likebox Slider Pro for WordPress